Договір оренди квартири: зразок і що врахувати

Договір — єдине, на що можна спертися, коли домовленості раптом згадуються по-різному. Розбираємо, що в ньому має бути, і даємо готовий зразок.

«Оренда» чи «найм»: чому в законі це різні слова

У побуті житло «орендують», але Цивільний кодекс називає ці відносини наймом житла і регулює їх окремою главою 59. Орендою кодекс оперує щодо майна загалом. На практиці це означає одне: якщо у вашому договорі написано «оренда квартири», він не стає недійсним, але тлумачитимуть його за нормами про найм житла.

Це важливо, бо саме глава 59 дає наймачу захист, якого немає у звичайній оренді: переважне право на новий строк, обмеження на виселення і фіксований порядок розірвання.

Що обовʼязково має бути в договорі

Договір найму житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Без письмового документа довести умови майже неможливо — ні розмір плати, ні розмір депозиту, ні стан квартири на момент вʼїзду.

• Сторони: повні імена, паспортні дані та РНОКПП обох. Без цього неясно, з кого стягувати борг.
• Предмет: точна адреса, площа, кількість кімнат і підстава права власності наймодавця.
• Плата: сума за місяць, дата платежу, спосіб оплати та заборона односторонньої зміни.
• Депозит: розмір, умови утримання і строк повернення після виїзду.
• Комунальні послуги: хто платить за лічильниками, хто за абонплату й внески на утримання будинку.
• Строк дії та порядок продовження.
• Перелік осіб, які проживатимуть разом із наймачем.

Строк договору і коли потрібен нотаріус

Якщо строк у договорі не вказано, він вважається укладеним на пʼять років (ст. 821 ЦК України). Це не дрібниця: сторони часто думають, що договір «безстроковий» і його можна припинити будь-коли, а насправді отримують пʼятирічне зобовʼязання.

Договір на строк до одного року є короткостроковим, і це суттєво змінює баланс прав. До короткострокового найму не застосовуються норми про переважне право наймача на новий строк, про піднайм і про заміну наймача.

Нотаріальне посвідчення договору найму житла не є обовʼязковим: закон вимагає лише письмову форму (ст. 811 ЦК України). Посвідчити договір у нотаріуса можна за бажанням сторін — це не змінює його змісту, але ускладнює заперечення підпису.

Готовий зразок договору

Нижче — базовий договір, якого вистачає для звичайної оренди квартири між фізичними особами. Скопіюйте текст, заповніть пропуски й перевірте, що пункти 2, 3 і 5 описують саме вашу домовленість, а не «як зазвичай».

ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА

м. ______________                                    «___» __________ 20___ р.

________________________________________ (паспорт серії ___ № __________,
виданий __________________, РНОКПП __________), далі — Наймодавець, з одного боку,
та ________________________________________ (паспорт серії ___ № __________,
виданий __________________, РНОКПП __________), далі — Наймач, з іншого боку,
уклали цей договір про таке.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Наймодавець передає, а Наймач приймає у строкове платне користування для
проживання квартиру за адресою: ______________________________________________,
загальною площею ______ кв. м, кількість кімнат ______.
1.2. Квартира належить Наймодавцю на підставі ________________________________.
1.3. Разом із Наймачем у квартирі проживатимуть: ______________________________.

2. ПЛАТА ЗА КОРИСТУВАННЯ
2.1. Плата за користування житлом становить ______ грн за календарний місяць.
2.2. Плата вноситься не пізніше ___ числа кожного місяця на картку/готівкою.
2.3. Одностороння зміна розміру плати не допускається.
2.4. Гарантійний платіж (депозит) становить ______ грн і повертається Наймачу
протягом ___ днів після повернення квартири за вирахуванням підтверджених збитків
і несплачених платежів.

3. КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ
3.1. Комунальні послуги за показниками лічильників оплачує ____________________.
3.2. Абонентську плату та внески на утримання будинку оплачує _________________.
3.3. Показники лічильників на дату передання квартири зафіксовані в акті
приймання-передачі, що є невідʼємним додатком до цього договору.

4. ПРАВА ТА ОБОВʼЯЗКИ СТОРІН
4.1. Наймодавець зобовʼязується передати квартиру, придатну для проживання,
у стані, зафіксованому в акті приймання-передачі.
4.2. Наймач зобовʼязується використовувати квартиру лише для проживання,
забезпечувати її збереження, не здійснювати перебудову без письмової згоди
Наймодавця та вчасно вносити плату.
4.3. Наймач не має права передавати квартиру в піднайм без згоди Наймодавця.
4.4. Наймодавець має право відвідувати квартиру для огляду не частіше одного разу
на місяць, попередивши Наймача не менш ніж за ___ дні.

5. СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ
5.1. Договір діє з «___» __________ 20___ р. до «___» __________ 20___ р.
5.2. Якщо жодна зі сторін не заявила про припинення договору за ___ днів до
закінчення строку, договір вважається продовженим на той самий строк.

6. ПОРЯДОК РОЗІРВАННЯ
6.1. Наймач має право відмовитися від договору, письмово попередивши Наймодавця
за три місяці.
6.2. Договір може бути розірвано за згодою сторін у будь-який час.
6.3. В інших випадках договір розривається в порядку, встановленому законом.

7. ДОДАТКИ
7.1. Акт приймання-передачі квартири.
7.2. Опис майна.

8. РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН

Наймодавець                                Наймач
_______________ /______________/           _______________ /______________/

Без цих трьох додатків договір працює наполовину

Сам договір фіксує домовленості, але не фіксує факти. Факти фіксують додатки — і саме їх бракує, коли на виїзді починається суперечка про депозит.

• Акт приймання-передачі: стан квартири, ключі та показники лічильників на день вʼїзду.
• Опис майна: меблі й техніка з їхнім станом і орієнтовною вартістю.
• Розписки або банківські перекази: підтвердження кожного платежу.

Пʼять помилок, які дорого коштують

1. Не вказати строк — і отримати договір на пʼять років замість очікуваного року.
2. Не розписати комуналку — і сперечатися щомісяця, хто платить абонплату за газ.
3. Не зафіксувати показники лічильників на день вʼїзду — і оплатити чуже споживання.
4. Не описати стан меблів і техніки — і втратити депозит через подряпину, яка вже була.
5. Брати оплату готівкою без розписок — і не мати чим довести, що платежі вносилися.